Devenir marchand de biens est une activité attrayante pour les entrepreneurs du secteur immobilier. Toutefois, cette profession comporte des risques financiers, juridiques et assurantiels qu’il convient d’anticiper. Voici les principales précautions à prendre avant de se lancer.
Maîtriser le cadre juridique et fiscal
Avant d’exercer en tant que marchand de biens, il est essentiel de comprendre les réglementations applicables :
- Statut juridique : vous pouvez exercer en entreprise individuelle, en SARL, SAS ou SCI selon votre stratégie d’investissement.
- Régime fiscal : le marchand de biens est soumis à la TVA sur la marge et à l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu.
- Droit de préemption et urbanisme : certains biens peuvent être soumis à des restrictions qui impactent leur revente.
Analyser la rentabilité des projets
Un marchand de biens doit réaliser une analyse précise avant chaque acquisition :
- Étude du marché local : prix du m², demandes locatives, concurrence.
- Coûts de rénovation et frais annexes (notaire, fiscalité, financement).
- Estimation du prix de revente et de la marge potentielle.
Sécuriser son activité avec des assurances adaptées
L’activité de marchand de biens présente des risques financiers et juridiques importants. Souscrire des assurances spécifiques permet de préserver votre capital et de limiter les responsabilités engagées.
- Assurance Responsabilité Civile Professionnelle Marchand de biens (RC Pro)
- Protège contre les erreurs, omissions ou fautes professionnelles pouvant causer un préjudice à un tiers (client, fournisseur, collectivité).
- Couvre également certains litiges en cas de vice caché ou de défaut de conformité des travaux réalisés.
Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) spécifique marchand de biens
Elle est indispensable si vous conservez des biens en attente de revente.
- La PNO Marchand de biens couvre les dommages aux bâtiments (incendie, dégâts des eaux, vandalisme).
- Elle protège contre les risques locatifs si le bien est mis en location temporaire.
Autres assurances recommandées
- L’Assurance dommages-ouvrage peut être nécessaire pour garantir les travaux réalisés sur les biens avant revente. Elle pourra être exigée par le notaire dans le cadre de la revente du bien.
Anticiper le financement et la gestion des liquidités
Le marchand de biens doit gérer de manière rigoureuse ses flux financiers :
- Accès à des financements bancaires adaptés (prêt professionnel, crédit relais).
- Maîtrise des délais de revente pour optimiser la rentabilité.
- Prévision des coûts imprévus (retards de chantier, hausse des matériaux).
Conclusion
Se lancer comme marchand de biens nécessite une bonne connaissance du marché, un cadre juridique bien défini et une gestion financière rigoureuse. La souscription à des assurances adaptées, notamment la RC Pro et la PNO marchand de biens, permet de protéger son activité et d’anticiper les aléas. En prenant ces précautions, vous maximisez vos chances de succès dans cette activité passionnante et lucrative.
