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- Étape 1 : Évaluer vos revenus nets
- Étape 2 : Identifier vos dépenses fixes et variables
- Étape 3 : Déterminer votre apport personnel
- Étape 4 : Calculer votre capacité d’emprunt
- Étape 5 : Prévoir les coûts supplémentaires liés à l’achat immobilier
La planification d’un projet immobilier est une étape cruciale pour éviter les mauvaises surprises financières. Savoir comment créer un budget immobilier réaliste en 5 étapes vous permettra ainsi d’aborder votre projet sereinement, tout en restant en adéquation avec vos moyens financiers.
De l’évaluation de vos revenus à la prise en compte des frais supplémentaires, chaque étape doit être en effet méticuleusement étudiée pour garantir la réussite de votre projet. Voici les étapes à suivre pour vous aider à établir un budget immobilier qui vous correspond.
Étape 1 : Évaluer vos revenus nets
La première étape de l’élaboration d’un budget immobilier consiste à évaluer vos revenus nets. Cette évaluation est la base de tout calcul de capacité d’emprunt et détermine ce que vous pouvez réellement consacrer à votre projet.
Comprendre vos revenus nets
Les revenus nets représentent les revenus que vous percevez après déduction des impôts et des cotisations sociales. Cette somme inclut votre salaire, vos primes régulières, vos revenus d’épargne ou de placements, ainsi que toute autre source de revenus récurrents (comme les revenus locatifs). Veillez à exclure les revenus exceptionnels ou incertains comme les bonus occasionnels ou les cadeaux financiers, car ils ne sont pas garantis.
Revenus du foyer
Si vous achetez un bien en couple, pensez à additionner les revenus nets de chaque membre du foyer. Cela vous permettra ainsi de disposer d’une vue d’ensemble plus précise de vos ressources financières et d’augmenter votre capacité d’emprunt. Il est important de prendre en compte la stabilité des revenus dans le temps. Par exemple, un emploi en CDI stable offre plus de garanties qu’un emploi en CDD ou indépendant.
Exemple concret
Si vous et votre partenaire avez des revenus nets mensuels respectifs de 3 000 € et 2 500 €, vos revenus mensuels nets combinés s’élèvent à 5 500 €. En considérant que la mensualité de votre prêt ne devrait pas dépasser un tiers de ces revenus, vous pouvez donc consacrer jusqu’à environ 1 800 € par mois à votre crédit immobilier.
Étape 2 : Identifier vos dépenses fixes et variables
Une fois vos revenus nets déterminés, l’étape suivante consiste à identifier vos dépenses fixes et variables. Ces informations vous aideront à mieux comprendre vos charges actuelles et à évaluer le montant que vous pouvez allouer à un prêt immobilier sans compromettre votre situation financière.
Les dépenses fixes
Les dépenses fixes sont les charges que vous payez régulièrement, indépendamment des variations mensuelles. Elles comprennent les loyers ou mensualités d’un crédit en cours, les factures d’électricité, d’eau, de gaz, les abonnements, les assurances, les frais de scolarité ou encore les frais de transport. Il est important de lister ces charges de manière précise, car elles représentent un engagement financier permanent.
Les dépenses variables
Les dépenses variables, quant à elles, fluctuent chaque mois et concernent des domaines comme l’alimentation, les loisirs, les vacances, les sorties, ou encore les imprévus. Bien qu’elles ne soient pas toujours prévisibles, il est essentiel d’en avoir une estimation moyenne afin de ne pas sous-évaluer vos dépenses totales.
Ne pas oublier les imprévus
Les imprévus peuvent inclure des réparations de voiture, des frais médicaux ou d’autres dépenses occasionnelles. Il est prudent de constituer une épargne de précaution pour faire face à ces imprévus sans compromettre votre budget immobilier. Comptez environ 10 % de vos revenus nets comme réserve pour ces dépenses éventuelles.
Exemple concret
Imaginons que vous ayez des dépenses fixes mensuelles (loyer, factures, abonnements) de 1 200 €, et des dépenses variables moyennes de 700 €. Cela vous laisse un total de 1 900 € de charges mensuelles. Avec des revenus nets de 5 500 €, cela signifie qu’il vous reste environ 3 600 € de marge pour envisager une mensualité de prêt et d’autres projets.
Étape 3 : Déterminer votre apport personnel
Votre apport personnel est une étape clé dans la création d’un budget immobilier. Il représente la somme que vous êtes prêt à investir dans votre achat sans recourir à un prêt bancaire. Un apport important peut vous permettre de réduire la somme empruntée, d’obtenir de meilleures conditions de crédit, et de montrer à la banque votre sérieux en matière de gestion financière.
Pourquoi est-il crucial d’avoir un apport ?
Les banques exigent souvent un apport personnel d’au moins 10 % du prix du bien que vous souhaitez acheter. Plus cet apport est élevé, plus vous réduisez le montant que vous devez emprunter, ce qui entraîne des mensualités plus faibles et des intérêts moins élevés sur la durée du prêt. Un apport conséquent est également un signal positif pour les établissements de crédit, car il prouve que vous êtes capable de constituer une épargne.
D’où vient l’apport personnel ?
Votre apport personnel peut provenir de vos économies, de placements (livret A, PEL, etc.), ou même d’aides familiales sous forme de dons. Il est également possible d’utiliser le produit de la vente d’un précédent bien immobilier pour financer votre nouvel achat.
Exemple d’apport personnel
Si vous avez l’intention d’acheter un bien à 300 000 €, un apport de 30 000 € (soit 10 % du prix) réduira le montant de votre emprunt à 270 000 €. Cet apport permettra de réduire vos mensualités de prêt et le coût global des intérêts sur la durée de remboursement.
Étape 4 : Calculer votre capacité d’emprunt
Une fois vos revenus et votre apport personnel définis, il est temps de calculer votre capacité d’emprunt. Cette étape vous permet de déterminer le montant que vous pouvez emprunter auprès d’une banque en fonction de vos revenus, de vos charges et de la durée du prêt souhaitée.
Le taux d’endettement à respecter
Le taux d’endettement est un critère déterminant dans l’octroi d’un prêt immobilier. En général, les banques considèrent qu’il est risqué de dépasser un taux d’endettement de 33 %, ce qui signifie que vos mensualités de crédit ne doivent pas représenter plus d’un tiers de vos revenus. Pour déterminer votre capacité d’emprunt, il est donc crucial de respecter cette limite afin de ne pas compromettre votre stabilité financière.
Simulation de prêt immobilier
Pour estimer votre capacité d’emprunt, utilisez un simulateur de prêt immobilier en ligne. Cet outil vous permet d’entrer des informations telles que le montant de votre apport, la durée du prêt (souvent entre 15 et 25 ans), et le taux d’intérêt appliqué. Le simulateur vous donnera une estimation des mensualités à prévoir en fonction du montant que vous souhaitez emprunter.
Impact de la durée du prêt
La durée de votre prêt influence fortement vos mensualités. Plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités seront faibles, mais plus vous paierez d’intérêts. Inversement, un prêt sur une durée plus courte entraîne des mensualités plus élevées, mais un coût total du crédit inférieur. Il est donc important de trouver un équilibre entre la durée et le montant de vos mensualités pour optimiser votre budget.
Exemple concret
Si vous avez un apport de 30 000 € pour un bien de 300 000 €, et que vous empruntez 270 000 € sur 20 ans à un taux d’intérêt de 1,6 %, vos mensualités seront d’environ 1 300 €. Ces mensualités doivent respecter votre taux d’endettement, c’est-à-dire qu’elles ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus nets.
Étape 5 : Prévoir les coûts supplémentaires liés à l’achat immobilier
Enfin, il est essentiel de prévoir les coûts supplémentaires qui accompagnent tout achat immobilier. Ces frais peuvent considérablement alourdir le coût total de l’opération et doivent être pris en compte dès le départ pour éviter les mauvaises surprises.
Les frais de notaire
Les frais de notaire sont incontournables et représentent généralement 7 à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien, et environ 2 à 3 % pour un bien neuf. Ces frais incluent les taxes (droits de mutation), la rémunération du notaire, et divers frais administratifs. Ils sont à la charge de l’acheteur et doivent être pris en compte dans votre budget global.
Les frais de garantie et d’assurance emprunteur
Outre les frais de notaire, vous devrez également inclure les frais de garantie (hypothèque ou caution) et les frais d’assurance emprunteur. Cette assurance, exigée par la banque, protège l’emprunteur en cas d’incapacité de remboursement due à un accident, une maladie, ou un décès. Le coût de cette assurance varie en fonction de votre âge et de votre état de santé, et peut représenter entre 0,1 % et 0,4 % du montant emprunté par an.
Les travaux et l’aménagement
N’oubliez pas de prévoir un budget pour les travaux éventuels et l’aménagement de votre nouveau bien. Que ce soit pour rénover une pièce, moderniser une salle de bain ou refaire la cuisine, ces coûts peuvent en effet rapidement s’accumuler. Pensez ainsi à intégrer ces dépenses dans votre budget global pour éviter de dépasser vos capacités financières.
Exemple concret
Pour un bien de 300 000 €, prévoyez environ 21 000 € de frais de notaire pour un bien ancien. Si vous ajoutez des frais d’assurance emprunteur et de garantie, ainsi que des frais de travaux estimés à 10 000 €, vous obtenez un coût total bien supérieur au seul prix d’achat du bien.
Conclusion
Créer un budget immobilier réaliste est essentiel pour garantir la réussite de votre projet d’acquisition. En suivant ces 5 étapes clés – évaluer vos revenus, identifier vos dépenses, déterminer votre apport personnel, calculer votre capacité d’emprunt, et prévoir les coûts supplémentaires – vous pouvez vous assurer que votre projet est financièrement viable et éviter les mauvaises surprises. Un budget bien construit vous permet ainsi de maîtriser chaque aspect de l’achat immobilier et de vous concentrer sereinement sur la réalisation de votre rêve immobilier.
